8 (4967) 63-52-02
8 (916) 331-98-74

Перевод объектов недвижимости в нежилой фонд. Часть 2

Перевод объектов недвижимости в нежилой фонд. Часть2

Часть 2. Порядок получения разрешения на перевод

Когда квартира соответствует требованиям Жилищного кодекса, которые предъявляются при переводе в нежилой фонд, необходимо подготовить и предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления пакет документов. Законом не предусмотрено предоставление документов, сбор и подготовка которых представляет особые сложности для собственника жилья. Однако в ряде случаев этот этап процедуры перевода желательно доверить профессионалам.

В соответствии с требованиями двадцать третьей статьи ЖК РФ, перевод квартир в нежилой фонд предполагает предоставление следующих документов:

- заявление, подаваемое от лица собственника квартиры о том, что он желает перевести принадлежащую ему квартиру в нежилой фонд. Это заявление подается в свободной форме, так как особой формы законом не предусмотрено. Единственное требование к заявлению – оно должно быть в письменном виде.

-  документы, устанавливающие права на переводимое помещение. К ним относятся не только свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, но и документы-основания, к которым относится в каждом отдельном случае договор купли-продажи или приватизации, обменный ордер, свидетельство о праве на наследство и так далее. Указанные документы предоставляются в оригинале или в виде копий, заверенных нотариусом.

- технический паспорт на квартиру, подготовленный организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (например бюро технической инвентаризации). Примечательно, что пакет документов для перевода жилого помещения в нежилой фонд идентичен по составу документов, запрашиваемых при переводе в жилой фонд нежилого помещения. Однако, если в первом случае требуется технический паспорт, то в случае в нежилым помещением достаточно плана и технического описания объекта недвижимости.

- план дома (по этажам), в котором расположено помещение. Данный документ необходим для анализа физической осуществимости создания отдельного входа в будущее нежилое помещение, если таковой на момент подачи заявления отсутствует.

- проект на перепланировку и переустройство переводимого помещения. Необходимо отметить, что проект должен быть подготовлен и оформлен в установленном законом порядке проектной организацией. Кодексом предусмотрено, что проект требуется только в том случае, когда перепланировка или переустройство необходимы для использования помещения в качестве нежилого. 

Перечень документов, предоставляемых для получения разрешения на перевод в нежилой фонд квартиры, является исчерпывающим, поэтому осуществляющий перевод помещения орган не может запрашивать дополнительные данные. 

После предоставления пакета документов в уполномоченный для перевода помещений орган заявителю выдается расписка, а в течение полутора месяцев (сорока пяти дней) заявление должно быть рассмотрено и либо удовлетворено, либо отклонено. Отказ в переводе помещения может быть вынесен по ограниченному числу оснований. В первую очередь ним относятся следующие:

- заявителем не были представлены все необходимые документы в соответствии с положениями второй части 23 статьи Жилищного кодекса РФ;

- заявление было направлено в орган, не уполномоченный принимать решения о переводе квартиры из жилого фонда в фонд нежилых объектов;

- объект недвижимости, не соответствует требованиям, предъявляемым к помещениям, которые могут быть переведены;

- проект на перепланировку или переустройство не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, существует не так много оснований для вынесения отказа по заявлению в переводе. Если заявителем проведены предварительные работы и подготовлены все необходимые документы, а переводимая квартира соответствует предъявляемым требованиям, отказ в переводе мало вероятен. Но следует понимать, что в соответствии со статьей 24 ЖК РФ, обжалование отказа в переводе в нежилой фонд возможно только в судебном порядке. Учитывая это, подготовка пакета документов и подача заявления должны осуществляться безукоризненно и в полном соответствии требованиям действующего законодательства.

Затратная часть

Перевод квартиры в нежилой фонд является хорошим видом инвестиций в недвижимость, так как после оформления прав на нежилое помещение, его стоимость существенно возрастает. Однако помимо затрат на приобретение самой квартиры, от собственника требуются и другие капиталовложения, необходимые для осуществления перевода. К этим затратам относятся такие как подготовка проектной документации, затраты на строительство, оплата услуг компании, оказывающей услуги по переводу квартир в нежилой фонд, а также обязательные сборы и платежи.

Одной из основных затратных статей принято считать строительство отдельного входа в нежилое помещение. Действительно, это является одной из наиболее капиталоемких процедур в переводе. В зависимости от проекта на строительство отдельного входа, его стоимость может составлять от двухсот тысяч рублей, а верхний диапазон стоимости может значительно превышать миллион рублей. При определении бюджета на строительство отдельного входа следует сопоставлять предполагаемые затраты и потенциальный прирост стоимости объекта недвижимости. Оптимальным считается соотношение затрат на вход и прирост к стоимости 1/10, то есть стоимость строительства не должна превышать десяти процентов от стоимости объекта недвижимости в целом. 

Второй статьей затрат в переводе в нежилой фонд являются проектные работы. Проект на перепланировку или переустройство является одним из обязательных документов, необходимых для получения разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд. Поэтому его подготовку следует доверить той проектной организации, в законности действий которой нет сомнений.

Помимо проекта и затрат на строительство собственник квартиры может воспользоваться услугами компании, оказывающей услуги по переводу квартир в нежилой фонд. Обычно такие компании полностью берут на себя выполнение всех процедур, связанных с переводом, освобождая тем самым собственника квартиры и экономя его время. Кроме того, участие в переводе квартиры в нежилой фонд специалистов по недвижимости является весомой гарантией того, что разрешение на ее перевод будет получено.

Стоимость услуг компании, осуществляющей перевод, составляет от тридцати тысяч рублей, а его общая продолжительность, указываемая специалистами, составляет около трех-пяти месяцев. По истечении этого срока собственнику квартиры представляется новое свидетельство о регистрации права, на основании которого объектом права теперь является нежилое помещение.

Яндекс.Метрика