8 (4967) 63-52-02
8 (916) 331-98-74

Высокий старт

Устанавливаете при заявке на продажу квартиры повышенную цену? Осторожно, вы рискуете!

Встреча с агентами

Итак, вы решили продать квартиру, и у вас имеется твердое и объективное представление об ее стоимости. Будучи здравомыслящим продавцом, вы обращаетесь в три различных агентства недвижимости для предварительной консультации и переговоров с агентами. Каждый из агентов приходит на встречу подготовленным, имея на руках солидный, отпечатанный на плотной глянцевой бумаге документ под названием «Сравнительный анализ объектов рынка недвижимости в Подольске». Каждый из агентов называет первоначальную продажную стоимость вашей квартиры.

Удивительно, но два из приглашенных (естественно, в разные дни) риэлторов рекомендуют цены значительно ниже той, в которую оценили квартиру вы сами. И несмотря на то, что в обоснование своей оценки они ссылаются на сведения о том, по каким ценам были проданы в последний квартал квартиры со сходными характеристиками, вы все равно убеждены: ваша квартира стоит больше, чем они говорят.

Когда вы знакомитесь с цифрами третьего агента, то находите, что они существенно ближе к тем, что вы вывели самостоятельно, или даже превосходят вашу собственную оценку. И вот вы уже представляете себя — человека, быстро и выгодно продавшего квартиру по отличной цене, пересчитывающего вырученные деньги.

Практика продаж под названием «Закупка позиций в список»

Если вы мыслите так же, как и абсолютное большинство людей, то, конечно, выберете Риэлтора №3. Это агент, прислушивающийся к вашим чаяниям, готовый защищать ваши интересы, в общем, тот, кто сразу показал, что он на вашей стороне. Он позаботится о том, чтобы в ваш карман попало как можно больше денег. Агент готов начать продажу с указанной вами цены, а если квартира не будет продана в течение ближайшего времени, то цену всегда можно будет немного снизить, это ведь не составит никакого труда, верно?

В конце концов, все так делают!

Вся правда в том, что вы только что заключили предварительную договоренность с агентом, использующим сомнительную практику продаж путем «закупки позиций в список» или, более привычно «пополнением базы данных клиентов». Он только что приобрел клиента, исходя из предположения, что вы будете работать с ним, если он предложит более высокую цену для продажи, чем рекомендовали другие агенты. Скорее всего, он сильно сомневается в том, что квартира действительно будет продана по заявленной цене. Изначальное намерение заключалось в том, чтобы убедить вас снизить цену впоследствии, когда квартира не «уйдет» по первоначально заявленной цене.

Почему агенты применяют эту практику?

Преимущественно по двум причинам. Действующий из лучших побуждений и добросовестный агент может чувствовать давление со стороны владельца квартиры, искренне назначающего завышенную цену за свое жилье. С другой стороны, некоторые агенты применяют такую практику постоянно в простом расчете на то, что, может, из нескольких десятков квартир с завышенной ценой как-нибудь, да продастся, и он получит более высокие комиссионные при таких же трудозатратах, как и при продаже квартиры, продающейся по реальной рыночной цене.

Что в это время происходит «за кадром»

Если вы начали продажу квартиры с завышенной ценой, очень может быть, что вы просто подняли уровень стресса в вашей жизни — в то время как продажа квартиры сама по себе уже является мероприятием, сопряженным со значительным стрессом. «За кадром» будет происходить множество событий, скрытых от ваших глаз.

Вопреки широко распространенному мнению, агент, с которым вы работаете, обычно не пытается продать квартиру потенциальным покупателям непосредственно. Поскольку это не эффективно.

Агент, с которым у вас заключена договоренность, рекламирует вашу квартиру и продвигает информацию о ее продаже внушительному количеству других агентов, действующих со стороны реальных покупателей, что в разы увеличивает эффективность мероприятий по продаже. В течение первых недель после выхода новости о появлении на рынке нового объекта недвижимости для продажи вашу квартиру посетят для осмотра множество риэлторов, действующих по поручению покупателей, чтобы они могли сделать предложение о покупке своим клиентам.

Если только цена назначена правильно.

Если же вы, действуя совместно с агентом, переоценили квартиру, ею заинтересуется меньшее количество риэлторов. В конце концов, они риэлторы, и это их работа — знать ситуацию на местном рынке и стоимость квартир. Если на вашу квартиру установлена цена, значительно превышающая среднерыночную, зачем терять время впустую? Значительно разумнее посвятить его рассмотрению других имеющихся вариантов: квартир, оцененных реалистично.

Цена снижена… Слишком поздно

Если вы начали со слишком высокой цены при продаже, а потом снизили ее, наверняка к этому времени ваша квартира стала уже «старой новостью» на рынке недвижимости. Вам никогда не удастся вызвать такой же высокий интерес и энтузиазм, какой ваша квартира непременно снискала, будь за нее назначена реалистичная цена. А так процесс продажи квартиры затягивается на неопределенное время.

Даже если вам удастся удачно продать квартиру по завышенной цене такому же неинформированному покупателю, ему, очень вероятно, потребуется получить ипотечный кредит. Если продажная цена не соответствует средневзвешенной по рынку аналогичных объектов за последние шесть месяцев, и явно завышена, ваш дом не будет одобрен экспертом по кредиту, и сделка развалится. Разумеется, вы в любой момент можете пересмотреть цену, если только покупатель захочет вас слушать.

Возвращение на рынок после срыва сделки

После срыва сделки по покупке-продаже квартиры из-за завышенной цены или затяжного «экспонирования» на актуальном рынке недвижимости получить хорошее предложение за квартиру становится почти невозможно. Потенциальные покупатели будут думать, что вы окончательно разочаровались в намерении продать квартиру, и будете снижать цену и дальше. По этой причине предлагать заниженную цену. Начав с завышенной цены за квартиру, вы можете закончить тем, что выручите от продажи квартиры меньше, чем могли, если бы только установили в самом начале правильную, соответствующую условиям рынка цену.

Взаимодействие риэлторов

Если вы в начале процесса продажи устанавливаете слишком высокую цену, очень вероятно, что вы отказали агентам, предлагавшим за квартиру цену, более соответствующую реалиям рынка. Агенты, действовавшие прямо, открыто и честно, не получили клиента. Их «обошел» конкурент, использовавший для привлечения клиента хитрость, и сказавший вам ровно то, что вы хотели услышать.

Если агент, с которым вы заключили договор на услуги, частенько пользуется таким способом привлечения клиентов, очень вероятно, что другие агенты испытывают к нему обоснованную антипатию. Будучи людьми, риэлторы общаются друг с другом. Если им не нравится ваш агент, они не будут «делиться» с ним своими клиентами, желающими приобрести недвижимость, и ваш дом придут посмотреть меньше потенциальных покупателей.

Говоря короткими словами, вы наняли агента, который отлично преуспел в продаже себя самого, но не вашей квартиры. И вы собирались заплатить ему комиссионные именно за это.

Конечно же, по-человечески очень понятно, что вы хотите продать свою недвижимость по максимально высокой цене. Тем не менее, если вы выбрали агента, обещающего то, что вы хотите слышать, чаще всего это ведет к разочарованию и усилению стресса. Возможно, вам даже придется пойти на продажу недвижимости по цене ниже рыночной.

Или, возможно, после прочтения этой статьи вы выберете одного из «хороших» риэлторов. Вы знаете, где их найти. Мы здесь, мы к вашим услугам, мы ждем вас!

Мы поможем совершить сделку грамотно, компетентно, честно, открыто и успешно. Сделку без стресса.

Яндекс.Метрика